Ein Skandal, der das FBI betrifft, beleuchtet die Methoden großer Vermietungsunternehmen, die Algorithmen zur Mietpreiserhöhung nutzen.
Man könnte sagen, dass wir uns einem faszinierenden Szenario nähern, in dem KI und Algorithmen nicht nur unseren Geschmack und unsere Hobbys, sondern auch sensiblere Bereiche wie die Beschäftigung und eine der wichtigsten makroökonomischen Variablen unserer Zeit – die Inflation – bestimmen. Dies wird sowohl positive als auch negative Auswirkungen haben. In den USA war dieses Phänomen lange Zeit ein Dorn im Auge. Die Mietpreise für Wohnungen stiegen ständig, selbst in Zeiten schwacher Nachfrage. Nun scheint es, als hätten sie den Grund dafür gefunden.
Die “großen Fische” stehen im Mittelpunkt mehrerer laufender Klagen gegen das Softwareunternehmen RealPage. Die bedeutendste ist eine zivilrechtliche Kartellklage in Tennessee, die behauptet, das Unternehmen habe mit mindestens 21 großen Vermietern und institutionellen Investoren kollaboriert, die 70 % der Mehrfamilienhäuser und 16 Millionen Wohneinheiten in den USA repräsentieren, um die Mieten systematisch zu erhöhen.
Algorithmische Preisfestsetzung. Hier spielt das Konzept des “Dynamic Pricing” eine Rolle. Unternehmen passen die Preise an, sobald sie Zugang zu den Daten der Nutzer haben. Dadurch ist der Wert eines Gutes weniger an die Kosten gebunden und mehr an die Schätzung, was eine Person bereit wäre zu zahlen. Dieses Phänomen findet sich in vielen Branchen, und in den USA wurde nun diese algorithmische Preisfestsetzung im Wohnungsmarkt aufgedeckt.
Im Jahr 2022 initiierte ProPublica eine Untersuchung gegen RealPage, eine Softwarefirma, nachdem festgestellt wurde, dass Vermieter häufig den Empfehlungen ihres Algorithmus folgten, die Mieten zu erhöhen. Im November 2023 erhob der Generalstaatsanwalt von Washington, D.C., Klage gegen das Unternehmen und 14 Vermieter, die mehr als 50.000 Wohnungen im Bezirk verwalteten.
Das Phänomen wurde erstmals als “Immobilienkartell” bezeichnet, wobei der Schwerpunkt auf dem Softwareunternehmen lag. RealPage gab an, dass seine Managementprodukte aggregierte und anonymisierte Daten nutzen, um Preise für rund 4,5 Millionen Wohneinheiten landesweit zu empfehlen, und behauptete, dass seine Tools den Umsatz der Eigentümer um 2 % bis 7 % steigern könnten.
YieldStar ist der Codename für die Algorithmen von RealPage und eines von drei Haupt-Management-Tools des Unternehmens. Die Software soll Preise, Belegung und Mietdauer ausgleichen, um Immobilienverwaltern bei der Leistungsoptimierung ihres Portfolios zu unterstützen. RealPage integriert Daten aus seinen Modellen in ein Tool namens “AIRM”, das Kredit-, Marketing- und Leasingeffektivität berücksichtigt.
RealPage stellt klar, dass seine proprietären Kunden nicht dazu verpflichtet sind, seine Preisempfehlungen anzunehmen. Das Unternehmen berechnet eine Pauschalgebühr für jede Wohneinheit, die mit seiner Software verwaltet wird, und wurde im Jahr 2021 von der Private-Equity-Gesellschaft Thoma Bravo übernommen.
Zweite Klage: Im Februar dieses Jahres erhob eine Gruppe von Mietern in New Jersey eine weitere Klage, in der sie behaupteten, ihre Vermieter hätten Software eingesetzt, um überhöhte Mietsteigerungen zu erzeugen. Es wurde berichtet, dass die Verwaltung die Preise deutlich erhöht hatte, nachdem sie während der Pandemie Zugeständnisse an die Mieter gemacht hatte. Die Mieter hatten sich über die Funktionsweise von Revenue-Management-Software in der Immobilienbranche informiert, nachdem sie einen Bericht von ProPublica gelesen hatten.
Der Cortland-Skandal: Kürzlich durchsuchte das FBI die Zentrale von Cortland Management, einem Unternehmen, das 85.000 Mietwohnungen in 13 Bundesstaaten besitzt und von Thoma Bravo gehalten wird. Es wird vermutet, dass Cortland in die algorithmische Preisfestsetzung von RealPage involviert ist.
Die jüngste Aktion der Polizei hebt die Praktiken von RealPage hervor, die darauf abzielen, landesweit die Mieten zu erhöhen, indem sie die Preisentscheidungen der Vermieter koordinieren und Wohnungen vom Markt nehmen.
Dass die Mieten nicht fallen, erklärt Matt Stoller, Direktor des American Economic Liberties Project, damit, dass große Vermieter, die üblicherweise über Preis oder Qualität um Mieter konkurrieren, dies seit 2016 nicht mehr tun.
Was ist geschehen? Sie haben täglich “detaillierte Echtzeitdaten zu Preisen, Beständen, Belegungsraten und verfügbaren oder bald verfügbaren Mieteinheiten” über das Revenue-Management-System von RealPage ausgetauscht, welches wiederum Preisempfehlungen aussandte. In 80 bis 90 % der Fälle folgten die Vermieter diesen Empfehlungen, was den Umsatz steigerte, indem Wohnungen vom Markt zurückgehalten wurden.
Der kürzliche Skandal um Cortland ist besonders brisant, da er in Atlanta stattfand, wo 81 % der Preise für Mehrfamilienhäuser durch Software bestimmt werden. Dort sind die Mieten sprunghaft angestiegen, und zwar seit 2016, parallel zu anderen großen Immobilienbesitzern.
Das FBI hat eingegriffen. Stoller weist auch auf eine mehr als merkwürdige Situation hin: Obwohl das FBI in den ersten hundert Jahren seines Bestehens eine wichtige Rolle bei kartellrechtlichen Untersuchungen spielte, hat es seit den frühen 2000er Jahren kaum noch in diesem Bereich agiert.
Die algorithmische Fixierung erstreckt sich auf verschiedene Bereiche. Kürzlich berichtete Esteban Hernández in El Confidencial darüber. Aus makroökonomischer Sicht haben Unternehmen schon immer nach Wegen gesucht, ihre Gewinnspannen zu steigern. Nach der Pandemie, dem Verlust von Arbeitsplätzen und Lohnkürzungen, fanden sie eine Lösung in der Erhöhung von Margen und Preisen durch den Einsatz von Algorithmen, um höhere Gewinne zu erzielen.
Der Mietpreisskandal in den USA ist kein isolierter Fall. In Spanien hat die CNMC Klagen gegen Idealista und andere Firmen wegen mutmaßlicher Preisabsprachen und der Verwendung von Algorithmen eingeleitet. Es existieren Computersysteme, mit denen Unternehmen aus verschiedenen Sektoren Preise koordinieren und anheben, anstatt sie zu senken. Joe Wiesenthal sprach aus, was viele sich bereits gefragt haben: Die Luftfahrtbranche in den USA stützt sich auf Daten eines Unternehmens, das Ticketpreisinformationen sammelt, was es den abonnierten Unternehmen ermöglicht, ihre Preise in Echtzeit anzupassen.
Aber nicht nur die Luftfahrtindustrie, auch die Fleischindustrie nutzt solche Systeme. Agri Stats erfasst Daten von Fleischverarbeitern, damit ihre Abonnenten die Aktivitäten ihrer Konkurrenten auf dem Markt verfolgen können (und somit Preiserhöhungen vornehmen können), und das gleiche Prinzip findet Anwendung in zahlreichen Online-Shops.
Wenn Algorithmen sogar darüber entscheiden können, wer soziale Vergünstigungen erhält, warum sollten sie dann nicht auch in anderen Bereichen eingesetzt werden?
Bild: andreacrisante
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