In der Hauptstadt Israels ereignet sich etwas Außergewöhnliches. Nach Jahren der Expansion des Wohnungsangebots und einer signifikanten Zunahme der erteilten Baugenehmigungen, nimmt Jerusalem nun in allen Bereichen eine führende Position ein.
Die Stadt verzeichnete einen Anstieg von durchschnittlich 2.500 bis 3.000 jährlich genehmigten neuen Wohneinheiten in den letzten Jahren auf etwa 7.000 Einheiten im Jahr 2023, mit der Erwartung von über 8.000 Einheiten für 2024. Diese Zahlen beziehen sich lediglich auf Baugenehmigungen, deren Auswirkungen auf den Markt in 3 bis 4 Jahren spürbar werden, wenn der Bau abgeschlossen und die Wohnungen bezugsfertig sind.
Die Mehrheit der neuen Genehmigungen stammt aus Projekten im Rahmen des städtischen Evakuierungs- und Wiederaufbauprogramms (Pinui u’Binui), welches vorrangig eilig errichtete Wohnungen aus den 1950er und 1960er Jahren in Stadtrandvierteln mit niedrigem bis mittlerem sozioökonomischen Profil ersetzt.
„Der Markt für Luxusimmobilien in Jerusalem konzentrierte sich in der Vergangenheit auf die historischen Stadtviertel wie Rehavia, Talbiya, Mamilla, die Deutsche Kolonie und Old Katamon. Er wird hauptsächlich von ausländischen Käufern angetrieben, die nach einem dauerhaften Zuhause in Jerusalem suchen“, erklärt Oren Cohen, CEO und Eigentümer der Oren Cohen Group, die sich seit drei Jahrzehnten auf den Luxusmarkt in Jerusalem spezialisiert hat. Laut Cohen gibt es, anders als in früheren Jahren, als die Nachfrage aus dem Ausland stabil war und sich auf kleinere oder mittelgroße Wohnungen konzentrierte, seit dem Beginn des Eisernen Schwertkriegs eine Trendwende.
“Wir sehen einen erheblichen Anstieg des Interesses von wohlhabenden ausländischen Einwohnern”
“Es geht nicht mehr um kleine Wohnungen für Investitionen oder kurzfristige Aufenthalte; es geht um ein dauerhaftes Zuhause für ganze Familien”, erklärt Cohen. Er beobachtet einen wachsenden Trend unter Käufern, die planen, innerhalb der nächsten ein bis zwei Jahre nach Israel zu ziehen, und viele erwägen eine Einwanderung innerhalb der nächsten fünf Jahre. Der zunehmende Antisemitismus in Schlüsselländern wie den USA, Kanada, Großbritannien und Frankreich spielt dabei eine wesentliche Rolle.
“Seit dem Beginn des Eisernen Schwerterkriegs in Gaza letzten Oktober haben wir einen signifikanten Anstieg der Nachfrage von wohlhabenden ausländischen Käufern festgestellt, was sich in vermehrten Käufen in begehrten Gegenden Jerusalems zeigt”, ergänzt Cohen. Die Anzahl neuer Bauprojekte in diesen Bereichen ist aufgrund der historischen Zonierung, die Evakuierungs- und Stadterneuerungsprojekte limitiert, naturgemäß beschränkt. Neue Entwicklungen umfassen meistens den Umbau bestehender Strukturen oder den Abriss und Neubau (TAMA 2), was nur in teuren Gegenden für Entwickler finanziell sinnvoll ist.
Das Angebot an Luxuswohnungen in exklusiven Stadtteilen ist seit Jahren knapp und hat durch die gestiegene Nachfrage weiter abgenommen. Die Preise für bestehende Wohnungen klettern weiter nach oben und bewegen sich durchschnittlich zwischen 50.000 und 65.000 NIS pro Quadratmeter, während besondere Wohnungen Preise von 75.000 NIS pro Quadratmeter oder mehr erzielen können.
Bei neuen Immobilienprojekten ist ein signifikanter Anstieg des Interesses und der Verkäufe “auf dem Papier” festzustellen. Als Beispiel dient das Hashlosha-Projekt in der Deutschen Kolonie, bei dem Penthäuser zu einem Durchschnittspreis von 100.000 NIS pro Quadratmeter und Gartenwohnungen für 70.000 NIS pro Quadratmeter verkauft wurden. In einem renommierten Projekt nahe Mamilla wurden neue Wohnungen für 55.000 bis 70.000 NIS pro Quadratmeter und Penthäuser für mindestens 85.000 NIS pro Quadratmeter angeboten. Ein weiteres Projekt im Stadtzentrum, das über einen Swimmingpool, ein Spa, eine luxuriöse Lobby und eine hochwertige Ausstattung verfügt, bietet kleinere Wohnungen für 60.000 bis 70.000 NIS pro Quadratmeter und Penthäuser für 75.000 bis 85.000 NIS pro Quadratmeter an.
Cohen blickt in die Zukunft und schlussfolgert: “Prognosen sind zwar schwierig, doch beeinflussen mehrere Trends die Preisentwicklung für die kommenden Jahre. Dazu zählen die fortlaufenden Bauarbeiten bei vielen Projekten, das natürliche Bevölkerungswachstum in Israel, die steigende Einwanderung aus der Diaspora und der Mangel an effizienten und bezahlbaren öffentlichen Verkehrsmitteln in den Metropolen, welche die Nachfrage steigern und das Angebot begrenzen.”
1 NIS (Neuer Israelischer Schekel) = 0.25 Euro
Bild: masar1920
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